Сделки с коммерческой недвижимостью
Любой бизнес немыслим без недвижимости, если вы, конечно, не блогер. Это может быть как имущественный комплекс завода с цехами, офисным зданием и складом; поля и луга для сельхознужд, так и небольшой павильон в торговом центре или же нежилое помещение на первом этаже жилого дома.
В стандартном варианте сделки с коммерческой недвижимостью - это купля-продажа нежилого помещения, административно-бытового здания или его части, земельного участка под строительство либо же аренда нежилого помещения, земельного участка.
Не важно какая сделка с недвижимостью заключается, любая из них имеет "ряд подводных камней", которых любой коммерсант хочет избежать, ведь лишние убытки и расходы никому не интересны, бизнес и так дело хлопотное и затратное.
Признаю тот факт, что часто представители бизнеса больше осведомлены в вопросах права, чем обычные люди, которые работают по трудовому договору. Но "больше осведомлены" не знак равенства - с знают все нормы и законы, регулирующие сделки с недвижимостью, то есть от рисков, вызванных незнанием закона бизнесмены не застрахованы.
Купля-продажа коммерческой недвижимости
Что может быть проще - заплатил госпошлину 2 000 руб., 1 000 руб. за составление договора купли-продажи и передаточного акта, сдал документы в МФЦ, через две недели получил выписку из ЕГРН о состоявшемся переходе прав.
Если бы все и всегда было так просто, то СПС "Консульатнт+" во вкладке к договору купли-продажи недвижимости не выдал бы 10 561 прецедентов судебной практики арбитражных судов по спорам с недвижимостью.
ЛУЧШЕ ЗАПЛАТИТЬ 30 000 РУБ. ЮРИСТУ, ЧЕМ РИСКНУТЬ И ПОТЕРЯТЬ 3 000 000 РУБ.
Не скрою, большинство сделок с недвижимостью проходит без судебных споров, но не думаю, что у кого-то есть желание попасть в те 5 % которым все-таки пришлось отстаивать свои права в суде, причем далеко не факт, что успешно. А учитывая, что самое мало-мальски приличное коммерческое помещение стоит не меньше 3 000 000 руб., думаю что траты на юриста за проведение сделки, которые в среднем колеблется в пределах от 20 000 до 40 000 руб., вполне приемлемые расходы.
Для наглядности, освещу пару проблем, которые могут быть.
Банкротство физлиц, ИП и организаций год от года не теряет своей "популярности". Купив помещение у такого неблагонадежного субъекта велика вероятность того, что придется вернуть помещение и деньги вернуть не удастся.
А как говорится в известной старой рекламе (если ее перефразировать), надо было просто привлечь адвоката по недвижимости, который бы проверил продавца на предмет наличия судебных споров, долгов, наличии сведений о нем в реестре банкротств и картотеке арбитражных дел.
Еще один пример: допустим вы купили помещение, а оказалось, что продавец "нехороший человек" до вас заключил договор с другим лицом. И теперь это лицо оспаривает ваш договор и требует в суде признать право собственности за ним, а ваше прекратить.
И здесь очень важна любимая мною как юристом "добросовестность" о которой я не устаю говорить: если до подписания договора купли-продажи вы предприняли все меры, чтобы убедиться в праве собственности продавца на недвижимость, то имущество у вас не изымут, так как в таком случае приобретатель может быть признан "добросовестным".
Но добросовестность вначале надо создать, а потом документально подтвердить в суде - до заключения договора заказать разные выписки и справки, проверить продавца по открытым базам данных на предмет наличия судебных споров по объекту недвижимости.
Сможете доказать суду, что не знали и знать не могли, что продавец "нехороший человек" - недвижимость ваша, нет - будьте добры вернуть имущество и идите судиться с продавцом. Если очень повезет вернете деньги.
Как сказал Авраам Линкольн: "Если бы у меня было восемь часов на то, чтобы срубить дерево, я потратил бы шесть часов на то, чтобы наточить топор".
Применяя это высказывание к покупке коммерческой недвижимости: лучше потратить время на подготовку к сделке - привлечь юриста, проверить продавца и недвижимость, подготовить качественный договор и уже затем проводить сделку.
Аренда коммерческой недвижимости
Для наглядности сразу начну с примера: многие бизнесмены не в курсе, что если в договоре аренды недвижимости не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора, то есть по сути право на расторжение договора в одностороннем порядке, то арендатор не вправе его расторгнуть.
Что это значит на практике? Если, к примеру, вы арендовали павильон в торговом центре на год. Но бизнес не пошел, продаж нет и вы решили съехать через 3 месяца, дабы перестать уходить в минус, то освободить павильон вы конечно можете, но не вносить арендную плату до окончания срока действий договора аренды - нельзя.
Если съехать из торгового павильона и не платить аренду, то арендодатель без особого труда взыщет ее в судебном порядке + возложит на вас судебные расходы, которые он понес - госпошлина + оплата услуг адвоката.
Понимаю, что написанное может звучать дико и нелогично, но если не верите мне изучите статьи - 620, 450 Гражданского кодекса и читайте "страшные" истории на форумах в Интернете.
Описанной проблемы и многих других можно избежать, если привлечь адвоката по недвижимости на стадии заключения договора.
Расскажу в паре предложений как выглядит работа со мной в такой ситуации: вы рассказываете о чем вы договорились с арендодателем - срок аренды, арендная плата, плата за охрану, уборку и коммунальные платежи, порядок их внесения, особые условия - о ремонте, времени работы, виде деятельности и т.д. и т.п.
Рассказываете о том, что важно именно вам, например - необходимо поддержание определенного электрического напряжения в сетях или наличие свободных подъездных путей в определенные часы, то есть то, что также нужно отразить в договоре.
Мной подготавливается договор аренды с учетом ваших интересов, пожеланий и договоренностей с арендодателем.
Если в процессе работы у меня возникают вопросы, которые необходимо с вами согласовать, то мы созваниваемся и обсуждаем.
Работаем с договором пока не достигнем той редакции, которая устроит всех - и вас и арендодателя.
Часто бывает так, что договор аренды предоставляет арендодатель. В таком случае вы сбрасываете мне на электронную почту или WhatsApp, Viber договор. Я изучаю его и вношу правки в текст договора, с учетом ваших интересов, пожеланий и договоренностей с арендодателем или же составляю протокол разногласий к нему.
Может быть и обратная ситуация, вы сдаете в аренду нежилое помещение, в таком случае вам важно:
иметь возможность проверять использование помещения, чтобы ему не был нанесен ущерб;
регулярно получать арендную плату и иметь возможность быстро "выселить" арендатора из помещения, если он не вносит аренду во время;
также в ваших интересах предусмотреть обеспечительный платеж, который вносится в момент заключения договора и по сути является резервной суммой на случай причинения арендатором убытков помещению - окно разбили, дверь поцарапали и т.д.;
четкие и юридически грамотные условия о неустойке.
К примеру, ни раз видел в договорах аренды условие "За невнесение арендной платы Арендатор уплачивает неустойку в размере 1 %".
Знаете, что значит это условие? Объясняю, допустим аренда за месяц 30 000 руб. Арендатор просрочил оплату на 1 месяц. Значит он заплатит неустойку в размере 300 руб. У вас возникает вопрос почему 300 руб., а не 9 000 руб.? Отвечаю, потому что условие договора сформулировано как неустойка в размере 1 %, а период за который она начисляется не указан. Значит в этом случае неустойка - штраф, а штраф взимается единовременно. Если же арендодатель хотел прописать пеню - периодическое начисление неустойки, то условие должно быть прописано в ином виде - "За невнесение арендной платы Арендатор уплачивает неустойку в размере 1 % за каждый день просрочки". Вроде все просто, но тем не менее ошибки подобного рода встречаются чаще, чем это может показаться на первый взгляд.
Если прочитав написанное, вы все-таки думаете, что скачаете "рыбу" в Интернете и впишете в нее все, что вам нужно, то предостерегу вас в следующем. Во-первых, "все что нужно" может противоречить императивным, то есть обязательным нормам закона, а это значит, что такое условие будет недействительно, поэтому свои пожелания надо сверить хотя бы с главой 34 Гражданского кодекса РФ, что без юридического образования и опыта работы по профессии задача из серии "миссия невыполнима".
Во-вторых, общие нормы гражданского права при заключении договора аренды тоже нужно учитывать - часть 1 Гражданского кодекса РФ, а это самостоятельно сделать сложно. К слову сказать, эти самые общие нормы гражданского права в ВУЗе будущие юристы "грызут" целый год и это я уже не говорю о нюансах правоприменительной и судебной практики, которые узнаешь работая в "поле"! В общем, попробовать сделать договор под себя вы конечно можете, но риск ошибок высок. Менеджеру Марине или Оле, которая вроде как закончила юридический, но работает в отделе продаж, такую задачу тоже лучше не поручать.
Резюмируя написанное, если заключаете договор аренды недвижимости привлекайте - юриста. Сопровождение сделки стоит - копейки, бережет - десятки и сотни тысяч, не вызываю доверия у вас я, привлеките любого другого специалиста, на своей кандидатуре не настаиваю. Моя практика показывает, что многих судебных споров просто не было бы, если бы сторона привлекла юриста на стадии заключения договора, а не в процессе разгоревшегося конфликта и споров.
И по традиции в завершении информирую, что простота изложения вызвана желанием донести сложные мысли простым языком, захотите "умный договор", наполненный юридическими оборотами составлю, благо опыт 19 лет.
Юридические услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью:
Полное юридическое сопровождение сделки с коммерческой недвижимостью: от момента заключения предварительного договора и соглашения о задатке до рукопожатия сторон после получения документов о состоявшейся регистрации перехода прав.
Проверка сделки: на юридическую чистоту недвижимости и сторон по сделке, оценка возможных рисков, возможности возникновения судебных споров, проработка вопроса о расчете по сделке.
Участие в переговорах с контрагентом: обсуждение условий сделки со стороной и ее юристом, подготовка протокола разногласий.
Правовое сопровождение любых сделок с коммерческой недвижимостью: договора купли-продажи здания, нежилого помещения, земельного участка, имущественного комплекса, аренда - как с гражданами, ИП, организациями, так и с госорганами и муниципалитетами.
Составление любых документов по сделкам с коммерческой недвижимостью: договора - предварительные, купли-продажи, мены, аренды; соглашения - о задатке, сервитуте, неотделимых улучшениях недвижимости и т.д.; сопутствующие документы по сделкам - акты приема-передачи, взаимозачета, расписки и т.д.
Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью за пределами г. Курска: выезд адвоката в районы Курской области, а также помощь в сопровождении сделок с недвижимостью в пределах всего ЦФО - Белгородская, Орловская, Воронежская области.