Споры по недвижимости
Судебные споры, которые связаны с недвижимостью, по-моему субъективному адвокатскому мнению, категория дел явно выбивающаяся из массива судебных споров, и причин здесь несколько:
Первая и очевидная - стоимость спора или проще говоря цена вопроса.
Недвижимость всегда для человека "дорога" как в прямом, так зачастую, и в переносном смысле.
В спорах по недвижимости цена вопроса начинается минимум от 500 000 руб. и это я говорю о скромном участке под дачу с небольшим строением, а если стороны борятся за права на хороший кирпичный дом, который построен в престижном месте или ведут корпоративную войну за имущественный комплекс завода, то финансовый интерес сторон может измеряться десятками или даже сотнями миллионов.
Логично, что чем выше цена вопроса, тем тщательнее должна быть подготовка к нему - как до суда, так и к каждому судебному заседанию. Юристу необходимо выстроить план защиты, "перелопатить" килотонны судебной практики, выесть каждое слово и букву, вплоть до точек и запятых, предусмотреть возможные шаги противоположной стороны, учесть специфику конкретного суда и даже личность судьи.
И поэтому, возможно я кого-то растрою сказав, что споры по недвижимости не могут стоить "дешево". Причина этому проста - если для вас цена вопроса, к примеру, двухкомнатная квартира в спальном районе г. Курска, что составляет 3 500 000 руб., а юристу вы платите - 30 000 руб., то для него "ценность" дела совсем иная нежели для вас.
Безусловно, работа адвоката - это не коммерция и не бизнес, но время профессионала стоит дорого, а для качественной, профессиональной и глубокой подготовки - нужно много, очень много времени, а чем больше времени юрист тратит на одно дело, тем дороже оно стоит. Искать же "идейного" специалиста дело не особо благодарное, т.к. и "идейному" нужно и бумагу в принтер покупать, и налоги платить и себя кормить.
Из написанного делаем вывод - если на горизонте замаячил спор о недвижимости, лучше не скупиться, а нанять юриста или адвоката хотя бы среднего уровня мастерства, дыба повысить свои шансы на успех.
Не устаю говорить, что адвокат гарантий не дает, да, и не имеет на это право в силу закона, но чем квалифицированнее и опытнее юрист, тем шансы на положительный исход судебного спора выше.
ОТСУТСТВИЕ ДЕЙСТВИЯ - САМОЕ ОШИБОЧНОЕ РЕШЕНИЕ, КОТОРОЕ МОЖНО ПРИНЯТЬ!
Второе - активность сторон судебного спора.
В судебный процесс о расторжении брака или взыскании трех рублей по расписке ответчик может не ходить, но вот суд об оспаривании права собственности на квартиру или земельный участок, противоборствующая сторона не проигнорирует, а ринется в бой. Опыт показывает, что отстаивать права на недвижимость оппонент будет с рвением хищника, не всегда при этом используя исключительно благородные способы защиты права, а используя - провокации, агрессию, каверзные и двусмысленные вопросы, манипуляции со свидетелями и доказательствами ... и много чего еще интересного может произойти.
Активность оппонента требует не только силы духа, выдержки и спокойствия тибетского монаха, но и знание основ, специфики и трюков судебного процесса, закона и прочной фундаментальной доказательственной базы.
А если вы судитесь с госорганами или муниципалами будьте уверены, что государственные мужи будут не на жизнь, а на смерть стоять за права на казенное имущество. И еще один нюанс - тот же земельный комитет, как говорится у Гоголя в уездном городе "Н", разбирается в законах о земле, как в таблице умножения. Причина этому проста - комитет занимается исключительно земельными вопросами, а такая узкая специализация, как не крути, ведет к высокому уровню компетенции, поэтому и адвокат по такому делу должен быть опытным, квалифицированным, подготовленным и мотивированным свернуть для доверителя горы.
УСПЕХ В ДЕЛЕ - НЕ СЛЕДСТВИЕ ПАРЫ ВЕРНЫХ ШАГОВ, ЭТО РЕЗУЛЬТАТ ПРОДУМАННОЙ МНОГОХОДОВКИ.
Третье - особенности судопроизводства.
Любое объяснение лучше понимается на примерах, поэтому с него и начну.
Есть такое действие в судебном процессе как наложение обеспечительных мер на недвижимое имущество, но к сожалению, не всегда этот ход используется истцами в судебных спорах о правах на недвижимое имущество.
Обеспечительные меры на недвижимое имущество - это наложение запрета в органе Россреестра на совершение регистрационных действий, то есть, после наложения обеспечительных мер, предметом спора нельзя распорядиться: квартиру, дом или земельный участок нельзя продать, подарить, передать в залог.
Не заявив вместе с подачей иска ходатайство о наложении обеспечительных мер, есть огромнейший риск осложнить судебный процесс - ответчик может в процессе суда "увести" или обременить имущество, например ипотекой.
Законы восходящие к царю гороху и прочие "ужасы".
Если квартиру вы купили в новостройке, то конечно иметь дело будете с современным действующим правом России - Гражданский кодекс и Закон о государственной регистрации, если покупали в строящемся доме + закон о ДДУ, по умному - ФЗ-214. А вот если земельный участок был получен в 1985 г. вашим прадедом, то здесь уже придется поднимать историю - без изучения законов советской эпохи не обойтись.
К тому же необходимо будет соотносить действующее право с правом "умершим", не будем здесь пытаться объяснить особенности основы теории права на тему "Действие закона во времени, пространстве и кругу лиц" просто скажу, что вопрос это важный и без спец. знаний здесь не обойтись.
Специфика применимых законов по конкретному делу может выражаться и в том, что помимо федерального законодательства, того, что было принято 450 депутатами Государственной Думы, нужно знать и региональные и местные законы, то есть в Курске будут свои особенности землепользования и застройки, в Белгороде - свои и т.д.
И на "закуску" - обширность нормативной базы, начнем с Гражданского, Земельного, Жилищного, Градостроительного кодексов, продолжим спец. законами - названные выше о государственной регистрации недвижимости и ДДУ, и далее по списку - Закон об ипотеке, Закон о кадастровой деятельности, Закон о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую, Закон о геодезии, картографии и пространственных данных, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и т.д.
Продолжаем - постановления правительства, указы президента, постановления пленума Верховного и Конституционного Судов РФ, обзоры судебной практики ...
Очевидно, что как больного может вылечить квалифицированный врач, который правильно поставил диагноз и назначил лечение, так и в разрешении спора с недвижимостью может помочь опытный юрист "поставивший диагноз" - по документам, "назначивший лечение" в виде грамотно составленного иска и собранных доказательств.
По-моему мнению, в связи с описанной спецификой, при возникновении судебного спора, предметом которого является недвижимость, будь то дом, земельный участок, квартира или комната в коммуналке, к такому делу лучше привлекать опытного адвоката, который не в теории знает, как юридически грамотно себя вести в подобных случаях. Опытный специалист не забудет наложить обеспечительные меры в виде запрета на регистрационные действия с недвижимым имуществом, поставит перед судебным экспертом правильные вопросы, сможет на пальцах объяснить доверителю сложные юридические конструкции.
Юридическая помощь по спорам с недвижимостью:
Полное ведение споров с недвижимостью в арбитражных, районных и городских судах: от подготовки искового заявления в суд до вступления в силу итогового судебного акта по делу.
Защита интересов в суде по различным спорам с недвижимостью: оспаривание права собственности, признание договора купли-продажи, дарения недвижимости недействительной сделкой, признание права собственности, защита прав дольщиков, споры о границах земельного участка, раздел недвижимого имущества между супругами, наследственные споры о недвижимости и пр.
Составление письменных правовых заключений по спорам с недвижимым имуществом: изучение вопроса доверителя с описанием всех возможных правовых способов его решения и указанием на доказательства, которые необходимо собрать, подготовка алгоритм действий.
Подготовка сложных процессуальных документов по спорам с недвижимым имуществом: исковые заявления, отзывы, возражения, в которых правовая позиция доверителя, не только верна с точки зрения закона, но и понятно сформулирована. Мой ориентир при составлении документов - суд должен рыдать, читая документ, а противоположная сторона впадать в ужас и нервно дергать глазом.
Обжалование судебных актов по спорам с недвижимостью: подготовка апелляционных, кассационных, надзорных жалоб, отзывов, возражений, представление интересов доверителей в судах апелляционной, кассационной, надзорной инстанций.
Представление интересов доверителей по спорам с недвижимостью в любых населенных пунктах и субъектах РФ: выезд адвоката для защиты прав доверителей в районные центры и за пределы ЦФО с целью защиты прав доверителей. Эта услуга актуальна для небольших населенных пунктов, где нет адвоката, который специализируется на спорах с недвижимостью.